Из документов дела вижу, что сразу после новогодних праздников 2017 г. Наталья выдала нотариальную доверенность на имя некой Елены, согласно которой уполномочила последнюю продать принадлежащие ей дом и землю. Доверенность содержит все полномочия, в т.ч. по определению цены сделки, и с правом на получение денежных средств от покупателя.

В феврале 2017 г. Елена, действующая по доверенности, заключила договор купли-продажи со своей матерью. В договор купли-продажи были включены условия, что продавец (т.е. Наталья) обязуется сняться с регистрационного учета с течение 14 дней. Подписи самой Натальи при этом под договором нет. Никаких денег от «сделки» Наталья не получала.

Спустя несколько месяцев после заключения указанного договора Наталья умерла. Наследников первой очереди за ней не осталось.

Татьяна похоронила сестру и фактически приняла наследство за ней (п.2 ст. 1153 ГК РФ). При обращении к нотариусу для оформления своих наследственных прав Татьяна узнала, что спорное жилье находится в собственности у постороннего человека.

В деле имеются сведения о следующих сделках с домом и землей, о которых узнала Татьяна:

- 01.02.2017 г. недвижимость по доверенности продана ответчику Голосовой;

- 21.06.2017 г. недвижимость перепродана ответчику Федорцу;

- 19.01. 2018 г. недвижимость перепродана ответчику Махсудяну;

- 04.05. 2018 г. недвижимость перепродана ответчику Тамасяну.

Таким образом, менее чем за полтора года Росреестр зарегистрировал четыре перехода права на землю и дом.

В 2019 г. Татьяна наняла квалифицированного юриста. С помощью представителя она стала оспаривать совершенную своей сестрой Мелехиной Н.Ю. доверенность, просила суд признать недействительными перечисленные договоры купли-продажи.

Требования истицы были основаны на том, что Наталья не имела намерений на отчуждение своего единственного жилья, а также на положениях ст. 177 ГК РФ, согласно которым сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной.

Для выяснения того, могла ли Наталья понимать значение своих действий и руководить ими, судом была назначена посмертная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза.

Согласно заключению посмертной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы
«Мелехина Наталья Юрьевна в юридически значимый период времени с высокой долей вероятности страдала хроническими психическими расстройствами …. Систематичное употребление Мелехиной Н.Ю. ПАВ (психоактивных веществ) и алкоголя, что подтверждается материалами дела и медицинской документацией, указывает на выраженность проявления синдрома зависимости от ПАВ и алкоголя, говорит о грубых нарушениях волевой регуляции её поведения, что позволяет утверждать о сформировавшихся, стойких эмоционально-волевых нарушениях у Мелехиной Н.Ю., вследствие имеющейся у неё полинаркомании и хронического алкоголизма, указывает на её неспособность должно руководить своими действиями, в том числе и в юридически значимый период времени. … Экспертная комиссия с высокой долей вероятности полагает, что в юридически значимый период времени Мелехина Н.Ю. была лишена способности должно понимать значение своих действий или руководить ими. В ситуации выдачи оспариваемой доверенности её следует признать несделкоспособной».

Юрист Татьяны обращала внимание суда на то, что ни один из ответчиков не представил в дело:

- доказательств наличия у них денежных средств для совершения покупки;

- доказательств банковских расчетов либо расписок о расчетах с продавцом;

- доказательств осмотра недвижимости до совершения сделки.

Представитель истицы также заостряла внимание на том, что требований о выселении Натальи покупателями не заявлялось вплоть до ее смерти. Кроме того, никто из ответчиков в жилой дом не вселялся, не требовал выселения истицы и ее детей. Ответчики не несли и не несут бремя содержания спорной недвижимости, которую до настоящего времени содержит Татьяна. Также достоверно было установлено в ходе гражданского процесса, что ни один из покупателей не заказывал до сделки выписку ЕГРН на спорную недвижимость. Указанные обстоятельства в своей совокупности, а также положения п.6 ст. 8.1 ГК РФ, по мнению Татьяны, не позволяют считать ответчиков добросовестными.

Текущий собственник дома Тамасян предъявил встречный иск, он потребовал признать его добросовестным приобретателем. Доказывая свою добросовестность, Тамасян указал в судебном процессе, что пытался осматривать покупаемый им дом, но внутрь не попал, так как «боялся собаку».

Тамасян сообщил, что спрашивал Махсудяна, кто живет в доме? Тот ответил, что не знает, указал, что в доме «много прописанных чужих лиц, но ему не до этого». Это обстоятельство не смутило Тамасяна, так как он был знаком с продавцом Махсудяном, который являлся ему «земляком». В решении суда есть замечательная фраза: «Тамасян не задавался вопросом, почему за последнее время так часто менялись собственники, он доверился Махсудяну».

Несмотря на результаты экспертизы и иные обстоятельства дела, районный суд в требованиях Татьяны отказал, а Тамасяна признал добросовестным приобретателем. С данным решением согласилась и апелляционная инстанция.

Согласно принятому решению, строения на участке являются «ветхими», и поэтому их осматривать Тамасян не должен был, покупая их «дистанционно».

Выводы суда, на мой взгляд, противоречат разъяснениям Верховного суда России.

ВС РФ неоднократно, в т.ч. в определении № 305-ЭС19-3996 (6) по делу № А40-109856/2017 от 20.08.2020 г. подчеркивал, что «в случае проявления [покупателем] минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи».

Думаю, что при сложившихся обстоятельствах судом также необоснованно отвергнуты выводы экспертов только лишь на том основании, что они не категоричные, а имеют «высоковероятностный характер». Материалами дела установлено наличие алкоголизма и полинаркомании у Натальи именно в период совершения спорной сделки по выдаче доверенности. Кроме прочего, экспертов, проводивших исследование, выбирал именно суд.

Добавлю еще пару штрихов к общей ситуации по делу:

- в регистрационном деле, которое было истребовано судом от Управления Росреестра, находится лишь незаверенная светокопия оспариваемой доверенности. На копии отсутствуют подписи доверенного лица и оператора МФЦ. Представлялся ли вообще оригинал доверенности на регистрацию перехода права – непонятно;

- в гражданском деле имеется коллективное обращение жителей села к районному суду, которое подписано более чем 120 гражданами, с указанием их адресов и развернутыми подписями. В тексте обращения граждане возмущаются тем фактом, что коренная жительница села лишается жилья. Обратившиеся указывают, что им известно лицо, которое передавало Наталье деньги на приобретение наркотиков. Суд отверг данное обращение с той мотивировкой, что судом «личности подписантов, жителей села, не устанавливались».

Сейчас положение у Татьяны непростое.

Ей недоступен очевидный выход из ситуации – потребовать деньги, которые Елена якобы получила за дом от своей матери, но не отдала доверительнице. Судя по сайту судебных приставов-исполнителей Елена имеет множество непогашенных долгов и взыскать с нее что-либо нереально. Таким образом, единственный способ избежать выселения Татьяны и ее детей – обжаловать принятые по делу судебные акты.

Кассацию уже подали.

Автор статьи:
Максим Гранат - судебный юрист
https://granatmaxim.ru